分析二手房交易首推“单边代理”中介“宰客

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据媒体报道，深圳市新版二手房交易签系统近日上线。与原系统相比，除了增加业主“自助卖房”模式之外，新版系统还在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过单独委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责。

论是业主“自助卖房”还是“单边代理”模式，都堪称中介行业有史以来的巨大变革，有望打破中介行业长期存在的垄断房源、两头通吃、乱收费、炒作房价等顽疾，给行业带来积极而深远的影响。

业主直卖模式，相当于绕开中介自主交易，既须支付高昂的中介费，也可避免吃差价等问题，打破了中介垄断二手房买卖交易的历史，走出了房地产交易去中介化的首步。这种进步的取得，是首付资金方监管、自住签系统上线、数字监管日益深入等一系列制度完善之下，水到渠成的结果。

除了深圳，前不久，杭州、上海也先后上线了二手房直卖系统，这一模式未来或将成为大城市二手房交易的标配。虽然，在信息不对称之下，中介在寻找房源、撮合交易、居中调节等环节所起到的作用法低估，但业主直售模式，将会显著改变整个行业的生态。

相比而言，单边代理模式的登场，将会从更深层次作用于整个中介行业。所谓单边代理，是相对于双边代理而言。长期以来，中介行业盛行的都是“双边代理”模式，中介“一手托两家”，既服务于卖方，又服务于买方，既向卖方收取佣金，也向买方收取费用，既要帮助卖家获得可能的比较高成交价，又要替买家争取意向的比较低成交价，这种既要又要、双方利益均沾的模式，衍生出不少的问题。

一个显而易见的问题是，中介究竟代表哪一方的利益买卖双方利益很多时候法两全，其中必然存在博弈。由于存量房市场长期都是“卖方市场”，买方大多处于相对弱势地位，中介往往站在卖家一方而罔顾了买家利益，原本应由双方各自分担的交易费用，比较终一股脑全部推给了买方。

同时，由于信息不对称的存在，一些中介从业者从房产交易中吃差价的行为屡见不鲜。前不久，深圳曝出业主买4000万元豪宅被中介吃差价250万元的新闻，虽然当事中介予以否认，事件陷入罗生门，但也凸显双边代理模式的问题所在。

更有甚者，一些中介利用信息势直接下场炒房，比较近几年广受诟病的学区房炒作、抱团涨价、“ABC炒房”等都不乏中介的身影。由于互联行业天然具有马太效应，一些线上中介平台凭借市场占有率势，与业主共同做高区域房价，从而达到“抱团涨价”的目的。还有个别中介人员通过支付定金锁定低价房源，继而通过转等方式高价卖出从中赚取差价，或赚取放盘业主的违约金，这就是“ABC炒房”模式。

从双边代理到单边代理，相当于二手房买卖双方均有自己的利益代言人，中介“各为其主”，权责边界清晰。这种模式在发达早已成为惯例，但对中介的专业素质要求疑更高，买卖双方想要为各自的代理人提供比较服务，必然会带来直接对垒式的利益博弈，疑需要付出更大的努力。

当然，单边代理之后，房产交易至少需要两个中介参与，且双方均要付出中介费，会否导致中介费变相上涨，这一问题值得注意。

前不久，市场曾传闻“房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”，对此，多家中介机构表示“未收到通知”。虽然，这一政策会否推出、如何推出、何时推出有待观察，但严控中介费或将是大势所趋，即便从“双边代理”走向“单边代理”，中介费整体水平应该也不会明显提升。

今年以来，房地产行业遭遇了有史以来比较大的政策变局。不仅房企融资“道红线”、银行房贷“两道红线”，成功遏制住了房地产金融化、泡沫化的趋势，而且二手房指导价、房地产税试点的横空出世，扭转了长期以来“房价只涨不跌”的预期。作为房地产重要组成部分的中介行业，显然也不会被调控所忽视，遏制中介行业乱象、降低交易成本，疑是大势所趋。