分析：戴德梁行携手基汇资本、AEW，共话202

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戴德梁行携手基汇资本、AEW，共话2021资本市场风云变幻希望将来[url=http:///www.jzgzf.com/]家在公租房[/url]能够得到长足稳定的发展，为社会发展及人们的需求做好服务。[align=center]

                               
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聚焦上海  大中华区资本市场线上研讨会


上海，2022年1月27日享誉全球的房地产服务及咨询顾问戴德梁行，今日举办聚焦上海  大中华区资本市场线上研讨会，该活动汇集基汇资本、AEW、戴德梁行资本市场部及投资部精英，多维度解读市场环境、剖析成交走势，并对未来发展趋势与投资机会进行了展望和预测。





从左至右依次为：


戴德梁行大中华区研究部董事 陈妍斐  基汇资本投资部董事总经理 邵律


AEW大中华投资主管 王艺安  戴德梁行资本市场部执行董事 陈彩丽


研讨会伊始，戴德梁行大中华区研究部董事陈妍斐女士先就大中华区投资市场进行了概览回顾。陈妍斐女士表示，2021年信息技术产业保持高速增长，住宿餐饮业速回暖，零售业也迎来明显复苏，线下消费反弹明显，整个商业市场大环境整体向好；写字楼市场净吸纳量也随着经济指标的反弹迎来高峰，2021年全年净吸纳量达529万平方米，创下历史新高，且空置率普遍下降，租金有望触底反弹。





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数据来源：戴德梁行研究部


同时，陈妍斐女士也提到，在商业地产投资方面，2021年投资额整体回归至疫情前水平，其中零售物业反弹尤为强劲，这对于投资人2022年的投资规划也具有重要参考意义。


随后，戴德梁行资本市场部陈彩丽女士亦就上海大宗交易市场进行了重点剖析。


关于上海市场表现，陈彩丽女士提到，2021年上海大宗交易市场触底反弹、共录得1060亿元大宗成交，重回2021年水平，也成为了全国唯一突破千亿的城市；全市净吸纳量为2021年的倍有余、达142万平方米，空置率大幅降至约16%，办公楼租赁市场明显回暖。





数据来源：戴德梁行资本市场部


买家类型方面，内资以76%的占比继续主导市场，但外资占比缓步上升，由2021年的16%上升至2021年的24%；投资型买家逐步回归，2021年投资型买家成交金额占到全市总成交的47%，2021年这一数字上升至6%。





数据来源：戴德梁行资本市场部


细看到物业类型，办公研发办公仍居于首位，但成交占比从2021年的80%降至2021年的46%；综合、商业、公寓住宅等业态市场关注度逐步提升，成交占比均出现5-12个百分点的明显上涨。





数据来源：戴德梁行资本市场部


对于2022年大宗交易市场走向，陈彩丽女士也分享了戴德梁行资本市场部的预测：新经济，包括物流、工业类项目，以及数据中心等，占比增加；上海将继续完善	1+5+	生物医药产业布局，以张江为引领及研发核心，5个集聚临港新片区、奉贤、金山、宝山、闵行生物产业发展基地的工业项目将受市场瞩目；高性价比长租公寓、法拍受到投资者关注。


继市场数据与成交概览的剖析后，陈妍斐、陈彩丽女士，联合基汇资本投资部董事总经理邵律先生、AEW大中华投资主管王艺安女士展开圆桌讨论，就当前市场热点话题、热门投资机会进行了深入探讨。


对于当前大热的生命科学产业园区，邵律先生表示长期看好。他提到：包括生命科学、先进制造、芯片及半导体研发等相关产业，在未来5到10年的时间里都处于长远且广阔的赛道上，相关产业园区作为产业培育及发展的载体，也将迎来非常好的发展前景。


王艺安女士也以AEW在漕河泾的项目为例，直观讲述了商业园区在的迭代升级。她提到：在项目持有期，租户主要来自最传统的制造业，但在后来退出的时候，租户主要来自于生命科学、生物医药、人工智能行业。在这样租户迭代的过程里，我们可以很明显地看到高科技产业生命力之旺盛。


对于上海市场不同物业类型的前景，邵律先生和王艺安女士则不约而同地提出对办公将予以持续关注。邵律先生表示，基汇资本所持有的物业在最近两个季度租金表现继2021年触底后，2021年整体处于一个爬升状态，有力加强了我们对后市的信心。虽然上海未来办公物业每年供应量预计在100万平方米的水平，但鉴于供需关系间时的动态变化，相信很多开发商们还是会以一个比较理性的角度去调整自身的供应节点。王艺安女士亦提出，租赁市场逐步回暖、资本化率提升，叠加大的通胀环境，核心商圈办公楼未来很长一段时间内都会是境内外投资人的关注重点。


而当谈到疫情对投资策略产生的影响，王艺安女士表示，投资主要看的还是市场供需，我们更倾向于对疫情后行业趋势进行深入观察研究、再从中捕捉机会。但在这过程中对于资产配置、资金组合都会有更精细化、更板块化的要求，我们也会更多地和本地专业化的资管平台合作、寻求更好的投资模式。邵律先生亦表示，在疫情期间展示出的经济韧性及完善的供应链基础，令基汇资本对于未来的经济发展前景充满信心，会继续凭借深耕多年而累积的经验及强大的本地化团队，寻求合适的中长期投资机会。另外，基汇资本也会持续地寻求将更多ESG举措落在现有及未来的投资组合中。


关于市场投资情绪，陈彩丽女士表示，整体还是谨慎乐观的，投资人对于项目品质和价值的考量会更为严格。同时在际操作层面，陈彩丽女士也认为出手时机非常重要，她表示物流、产业园、数据中心等新型投资机会热度居高不下，当中尤其看好产业园的投资。