明白LPR14个月“按兵不动”多地房贷利率分

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LPR（贷款市场报价利率）连续14个月不变，但多个城市个人房贷利率却普遍上行。据《证券日报》调查发现，多地房贷利率水平分化现象明显，部分地区房贷利率与全国房贷平均利率基本持平，但多个城市近期连续上调房贷利率，甚至在一个月的时间内多次跳涨。个别地区首套房贷款利率的加点已经达到195个BP。


易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》采访时表示，外部金融环境确实有收紧的现象，具体到房贷领域，房贷集中度管控和额度收紧，都会使得房贷利率上升。对于区域分化的情况来说，也和房地产的调控或各地的房价走势有关。至少一些地方过去楼市交易不旺，额度也宽松，利率方面给予优惠等依然是有可能的。


多个城市房贷利率上调


6月21日，央行公布的最新一期LPR显示，与房贷挂钩的5年期以上LPR持平为465%，5年期以上LPR已经连续14个月“原地踏步”。虽然LPR连续多月未动，但是房贷利率近期却不断上行。


“首要原因是房地产价格上行，导致房贷需求井喷；其次是房贷供需不平衡，在政策上有两条红线，房贷和房地产企业信贷不能超过信贷投放的占比额度，使得房地产按揭的额度受限，在此影响下，房贷出现供不应求的局面。因此，代表信贷资金价格的利率就出现了上行。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林在接受《证券日报》采访时表示。


中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，多地房贷利率上调的原因主要是楼市成交太火热，对贷款需求量太大，使得房贷额度不够。


根据贝壳研究院发布的6月份《重点城市主流房贷利率简报》显示，72城主流首套房贷利率为552%，二套利率为577%，分别较5月份上浮5个基点、4个基点。6月份72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。


具体来看，6月份有四成城市房贷利率上浮，长三角区域房贷加息幅度较大。在贝壳研究院监测的6月份72个重点城市中，28个城市房利率发生变化，其中24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮，18个城市首套、二套利率均提高。其中长三角区域购房首套、二套利率分别提高11个基点和10个基点。


房贷利率调整区域分化明显


值得关注的是，各地房贷利率水平也产生了分化。部分地区房贷利率“破6”，其中，惠州房贷利率在全国所有城市中属于高位。惠州市某国有大行员工告诉《证券日报》，目前，该行首套房贷款利率为66%（即5年期LPR+195个BP），二套房贷款利率为7%左右。


据了解，有的城市房贷利率在一个月内连涨多次。例如，杭州部分国有银行近期房贷利率连续多次上调。“6月份以来，房贷利率已经上调了三次。目前，首套房贷款利率、二套房贷款利率上调之后分别为56%、57%。”杭州市某国有大行个贷部门工作人员表示。


还有部分地区房贷利率与全国房贷平均利率基本持平。与、深圳不同，同为一线城市的北京、上海在房贷利率方面显得更加平稳。


“房贷利率近期一直保持平稳，目前房贷利率均按照监管规定执行首套房利率为LPR（贷款市场报价利率）+55个基点（52%），二套房利率LPR+105个基点（57%）。”一位国有大行的个贷经理对表示。《证券日报》近日采访了北京地区多家银行，得到的回复均是“与去年保持相同水平，房贷利率没有变化”。


对于各地房贷利率水平产生分化的现象，张大伟认为，成交量没有太大变化的区域，利率就相对平稳。利率变化大的区域基本集中在南方城市，北方城市基本没变。从今年1—5月份东中西部和东北地区房地产销售的情况来看，东部区域房地产销售额暴涨了61%，而东北和西部上涨了20%—30%。


“有些区域房贷利率远高于其他地区，是与这些区域的房地产需求水平挂钩，部分城市存在限购限贷，房贷市场无法打开；而另一些区域，房贷限制较少，但额度远远不足，所以出现了区域性分化。”盘和林称。


除了房贷利率持续走高之外，多个城市的银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象，甚至一些城市部分银行因贷款额度受限而停止办理一手房和二手房贷款业务。


杭州市某国有大行个贷经理向《证券日报》坦言：“下半年贷款额度更为紧张，目前二手房的放款周期最少三个月。”


“由于额度紧张，一手房、二手房的房贷业务均已经暂停。”南京市某国有大行的个贷经理对表示。


对于未来房贷利率走势，张大伟对《证券日报》表示，整体看，信贷逐渐回归常态肯定是趋势，2021年的低利率应该是非常态，所以利率上行在未来一段时间应该是趋势，但波动幅度不会大。大部分城市还是平稳为主，只有少数成交量爆发的城市，利率会明显上涨。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，预计下半年住房信贷继续收紧，二手房市场呈现量降价稳的走势。